Con la manovra di aprile, viene introdotta in Italia una nuova legge che prevede una serie di misure più strette e severe a carico degli intermediari e delle agenzie immobiliari, al fine di limitare l’evasione fiscale sulle locazioni brevi. Attualmente non vi è obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni. La tassa cd. “Airbnb” prevede controlli più severi e nuove regole e procedure per le locazioni di breve durata.

In particolare la nuova tassa prevede che gli intermediari e le agenzie immobiliari, applichino al momento del pagamento da parte dell’inquilino, una ritenuta del 21% sul prezzo del canone di locazione applicato. La legge consente ai proprietari di applicare la cedolare secca con aliquota al 21% anche ai redditi da locazione delle case vacanza. Con l’opzione per la cedolare secca questo tipo di reddito, non concorrerà alla formazione del reddito imponibile, ma verrà tassato separatamente al 21%.

La nuova Tassa Airbnb riguarda gli intermediari immobiliari via web, come ad esempio Airbnb. Oggi, chi vuole affittare la seconda casa per le vacanze o per un paio di settimane all’anno, si affida oggi sempre più a dei portali web specializzati come appunto Airbnb, ma anche ai famosi Tripadvisor o Expedia, sia per trovare affittuari che per effettuare pagamenti online direttamente sul sito web.

Con le modifiche introdotte dalla manovra di aprile 2017, Airbnb, o qualsiasi altro intermediario, al momento dell’incasso del canone di locazione, dovrà applicare sul prezzo totale, una ritenuta del 21% e poi riversarla all’Erario. Questo passaggio, obbligherà il gestore del servizio di pagare direttamente la ritenuta all’Erario, in quanto considerato sostituto d’imposta, in luogo del proprietario.

Inoltre, l’intermediario, sarà obbligato a comunicare tutti i contratti di locazione breve conclusi per suo tramite, e dovrà rilasciare entro il 31 marzo di ogni anno, la certificazione unica contenente gli importi percepiti e le ritenute effettuate, a tutti i proprietari che hanno locato la loro casa mediante quel sito o altro intermediario. La violazione delle suddette regole, comporterà per l’intermediario, sanzioni fino a 2.000 euro.

Le stesse regole che valgono per Airbnb e per altri portali web, varranno anche per le tradizionali agenzie immobiliari, che saranno obbligate a segnalare all’Agenzia i contratti di affitto breve conclusi tramite la loro mediazione ed applicare la ritenuta sugli importi incassati, versarla allo Stato e rilasciare ogni anno, il modello CU.

La cedolare secca sulle locazioni, è nello specifico un’imposta che sostituisce sotto un’unica aliquota:
– l’Irpef sull’immobile;
– le addizionali comunali e regionali Irpef;
– l’imposte di bollo,
– l’imposta di registro.

Le aliquote in corso di approvazione per la cedolare secca per l’anno 2017, sono 2:
Cedolare secca al 10% per il canone concordato;
Cedolare secca al 21% per le locazione in regime di libero mercato e gli affitti brevi della casa vacanze.

La cedolare secca, che si paga mediante modello F24 e relativo codice tributo, deve essere versata nei seguenti modi: Se l’importo dell’acconto non supera i 257,52 euro: Acconto, pari al 95% dell’imposta totale, entro il 30 giugno; Saldo entro il 30 giugno dell’anno successivo, o 16 luglio con maggiorazione dello 0,40%.

Se l’importo dell’acconto supera i 257,52 euro, è possibile pagare l’acconto in due rate: Primo acconto pari al 60% entro il 30 giugno;
Secondo acconto pari al 40% entro il 30 novembre (40%); Saldo entro il 30 giugno dell’anno successivo, o entro il 16 luglio, maggiorando l’importo dello 0,40%.

I codici tributo cedolare secca da indicare nel modello F24 sono:
1840, per versare la 1° rata dell’acconto;
184, per versare la 2° rata in acconto;
1842, per pagare il saldo.

Per quanto riguarda, invece, la procedura per registrare l’opzione cedolare secca presso l’Agenzia delle Entrate, occorre compilare e trasmettere il modello RLI 2017 mediante il software Rli. Tale registrazione, non è obbligatoria se la locazione è inferiore ai 30 giorni.
In riferimento alla tassa Airbnb, gli intermediari immobiliari intesi come sostituti d’imposta, probabilmente saranno esonerati dagli adempimenti previsti per la cedolare secca. Si attendono riscontri ufficiali in merito.

Studio Frisacco resta a disposizione per ulteriori e migliori chiarimenti.