La vendita degli immobili ubicati all’estero

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La vendita di immobili all’estero può determinare la formazione di plusvalenze che, con riferimento alle persone fiscalmente residenti in Italia, sono generalmente assoggettate a tassazione in Italia, per cui è necessario verificare il corretto inquadramento delle operazioni immobiliari al fine di ottimizzarne il carico fiscale.

Il trend degli acquisti di immobili all’estero da parte dei contribuenti residenti in Italia è andato sviluppandosi costantemente nei recenti anni, complici i maggiori rendimenti da questi garantiti rispetto a quelli prodotti dagli immobili ubicati in Italia. I Paesi dove gli italiani hanno indirizzato più frequentemente i propri investimenti all’estero vanno da quelli europei: Regno Unito, Bulgaria, Macedonia, Moldavia, Romania, Albania, Olanda, Spagna, Grecia e Ungheria, fino a quelli extra-europei, come ad esempio la Russia e gli Stati Uniti.
In particolare, con riferimento agli Stati Uniti, la corsa all’acquisto degli immobili veniva determinata dallo “sgonfiamento iniziato nell’anno 2006 e, poi, dal definitivo “scoppio”, all’inizio dell’anno 2008, della “bolla del mercato immobili dalla “crisi” dei mutui “subprime”, concessi in relazione all’acquisto di immobili, che molti clienti delle banche per non pagare, a causa degli alti tassi d’interesse praticati e del predetto deprezzamento delle “case”. Si verificava, quindi, che in Stati come la Florida, gli immobili subivano una svalutazione anche fino alla metà del valore ante crisi, cosicché il relativo acquisto faceva “gola” agli investitori sia americani sia stranieri, tra i quali numerosi contribuenti residenti in Italia.
Questi contribuenti italiani, dopo aver acquistato, subito dopo la crisi economica, gli immobili negli Stati Uniti, ha visto incrementarne il relativo valore di mercato il quale è arrivato perfino a “raddoppiare” il prezzo originario.

Dopo aver compiuto l’investimento, pertanto, ne è derivata da parte degli acquirenti la volontà di “monetizzare” il vantaggio economico conseguito, vale a dire la differenza tra i prezzo di acquisto e quello di possibile rivendita degli immobili, per cui sono emerse le problematiche relative alla ripartizione della potestà impositiva degli Stati e di tassazione di queste ultime plusvalenze derivanti dalla vendita degli immobili all’estero.

Secondo la normativa fiscale italiana (art. 67 del D.P.R. 917/1986), le persone fisiche fiscalmente residenti in Italia tassate con riferimento alle plusvalenze derivanti da vendite di immobili all’estero come in Italia, quali:
– immobili, fabbricati o terreni, acquistati o costruiti da non più di 5 anni;
– fabbricati ricevuti in donazione se l’acquirente li ha acquistati o costruiti da non più di 5 anni;
– terreni oggetto di lottizzazione o opere per renderli edificabili;
– terreni di tipo edificabile.
Restano non tassabili i fabbricati che siano stati adibiti ad abitazione principale da parte del titolare o dei suoi familiari.
Rispetto alla vendita di fabbricati, la plusvalenza che viene realizzata contribuisce, insieme agli altri redditi, alla formazione del reddito imponibile nella dichiarazione dei redditi, secondo la normale tassazione.
Tuttavia, in alternativa, il venditore ha la possibilità di optare per l’applicazione di un’imposta sostitutiva, dichiarandolo al notaio in sede di perfezionamento della cessione il quale, entro 30 giorni dalla vendita, provvede al versamento dell’imposta sostitutiva ed all’invio al Fisco del modello fiscale in cui si comunicano i riferimenti dell’operazione e del relativo contratto di compravendita.
In questo caso, quindi, la plusvalenza, non concorrendo alla formazione degli ordinari redditi del contribuente, sostituisce la spesso più “pesante” imposizione IRPEF.

La situazione, tuttavia, si complica in caso di vendita degli immobili all’estero, perché in questa ipotesi, alle regole italiane di tassazione sopra esposte potrebbero sommarsi quelle previste dallo Stato estero in cui sono localizzati gli immobili. In questi casi, quindi, è opportuno verificare come sono regolamentati i rapporti tra lo Stato in cui è ubicato l’immobile e quello della residenza del venditore, in modo da evitare fenomeni di doppia imposizione fiscale.

Le operazioni di vendita di immobili all’estero sotto il profilo fiscale vengono disciplinate delle normative tributarie degli Stati coinvolti, da cui dipende anche il carico impositivo gravante sulle operazioni di compravendita.
Per disciplinare i fenomeni di doppia imposizione fiscale, l’Italia ha stipulato, con un gran numero di Paesi, delle Convenzioni contro le doppie imposizioni, sulla base del Modello OCSE il quale, all’art. 13, nel disciplinare gli “Utili di capitale”, stabilisce che:”1. Gli utili che un residente di uno Stato contraente ritrae dall’alienazione di beni immobili di cui all’art. 6 e situati nell’altro Stato contraente sono imponibili in detto altro Stato”.
Ciò implica che dette plusvalenze, alla luce del Modello OCSE, sono tassabili, oltre che nello Stato di residenza del contribuente, anche in quello in cui l’immobile è situato.
Spetta, quindi, allo Stato della residenza del contribuente prevedere dei meccanismi per impedire che quest’ultimo venga tassato più volte.
Ebbene, se nell’ipotesi di tassazione ordinaria delle plusvalenze estere, l’Italia riconosce un credito d’imposta dei propri contribuenti, la stessa soluzione sarebbe più difficile da praticarsi nel caso in cui in Italia tali redditi venissero tassati attraverso l’imposta sostitutiva.

Ne deriva che le operazioni di vendita degli immobili ubicati all’estero necessitano di valutazioni relative alla imponibilità criterio di tassazione applicabile alle plusvalenze che ne derivano anche dalla ripartizione del potere impositivo gli Stati coinvolti, al fine di evitare i fenomeni di doppie imposizioni sui redditi per ottimizzare il carico fiscale associato alla compravendita.
Per richiedere una consulenza fiscale internazionale in materia di tassazione di plusvalenze relative alla vendita di immobili detenuti all’estero scrivici all’indirizzo info@studiofrisacco.it oppure compila il form di contatto.

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