Oggi tratteremo il tema dell’assegnazione agevolata dei beni ai soci, definito dall’art. 1 della legge n° 197/2022. Tale articolo enuncia che le società di persone e di capitali hanno la possibilità di estromettere dal regime d’impresa i beni immobili e i beni mobili registrati non strumentali.
Effetti portati al mercato immobiliare
In particolare, riferendosi ai beni immobili, è possibile prevedere delle operazioni diverse all’assegnazione ai soci, ossia la successiva vendita ad un terzo acquirente. Il valore di assegnazione, con possibile plusvalenza (con imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’Irap nella misura dell’8% o del 10,5%) costituisce, per l’assegnatario, un costo fiscalmente riconosciuto del bene immobile, per cui in una eventuale rivendita è proprio a partire da quel valore che si devono fare i calcoli per determinare la plusvalenza da assoggettare al regime ordinario.
Al momento dell’assegnazione bisogna ragionare sul da farsi, cercando di ottimizzare il carico fiscale, allo scopo di massimizzare il guadagno della vendita dell’immobile. Ciò avviene perché una delle finalità della disciplina dell’assegnazione agevolata è proprio quella di dare impulso al mercato immobiliare, favorendo la circolazione di immobili che, altrimenti, resterebbero “prigionieri” delle società e non potrebbero essere destinati a nuovi acquirenti capaci di farne un uso più produttivo.
Scopi
Le motivazioni per cui la disciplina dell’assegnazione agevolata dei beni ai soci risulta essere così tanto favorevole ai contribuenti è:
- permettere di sostituire alla fiscalità ordinaria, rappresentata dall’imposizione della plusvalenza da assegnazione con Irpef o Ires, un’imposta sostitutiva con aliquota notevolmente più mite dell’8% o del 10,5%;
- valorizzare il bene immobile ai fini del calcolo della plusvalenza, non in funzione del suo valore di mercato; ma in funzione del suo valore catastale, ottenuto moltiplicando la rendita per coefficienti variabili a seconda della natura del bene, ex art. 52, comma 4, del D.p.r. 131/86.
Nella maggior parte dei casi di assegnazione agevolata si farà ricorso al valore catastale, dato che risulta essere minore rispetto al valore di mercato, allo scopo di conseguire un immediato risparmio d’imposta nell’intestazione del bene immobile alla persona fisica socia. Vi potrebbero essere dei casi, però, in cui il valore più basso non rappresenta la soluzione più efficiente in un’ottica complessiva di risparmio fiscale.
Eccezioni da tenere in considerazione
E’ possibile che in alcuni casi non convenga fare ricorso al valore catastale. Per capire se ci si trova in tale situazione, si deve partire dalla disciplina ordinaria delle plusvalenze realizzate al di fuori del regime di impresa con la vendita di immobili, riferendosi all’art. 67, comma 1, lett. b) del D.p.r. 917/86 (T.U.I.R.), dove la vendita di un bene immobile da parte del socio assegnatario è imponibile qualora dia luogo a plusvalenza realizzata prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto del bene. In generale, ricordiamo che l’assegnazione al valore catastale non sembra l’ipotesi più conveniente se è prevista una immediata rivendita del bene al un valore di mercato. Invece, converrà assegnare il bene al già noto o ipotizzabile prezzo di vendita, applicando così fin dal momento dell’assegnazione la plusvalenza derivante dalla futura cessione, grazie al solo pagamento dell’imposta sostitutiva; mentre la successiva vendita non sarà gravata da alcun ulteriore onere impositivo poiché non emergerà alcuna plusvalenza.
Esempio:
| Si ipotizzi di avere un immobile acquistato al prezzo di 600.000 € e completamente ammortizzato, con valore catastale di 200.000 € e valore di mercato di 1.000.000 €. L’assegnazione al valore catastale (imposta sostitutiva 16.000 €) comporterà che, in caso di vendita (nei cinque anni dall’assegnazione) al prezzo di 1.000.000 €, il socio assegnatario dovrà pagare l’Irpef su di una plusvalenza di 800.000 €. È evidente che, se vi è una concreta prospettiva di vendita nel breve periodo dell’immobile, o ancora di più nel caso si sia già proposto un acquirente, convenga assegnare l’immobile avvalendosi del valore di mercato di 1.000.000 € (imposta sostitutiva 80.000), cosicché la successiva vendita a quel prezzo non generi alcuna plusvalenza. |
Dove si ha vantaggio ad applicare l’agevolazione?
Ci si troverebbe in una situazione ancora più vantaggiosa quando ci sono i presupposti per la trasformazione agevolata in società semplice, con l’unanimità dei soci e non vi è più alcuna attività produttiva da esercitare, ma solo immobili da gestire.
Nell’esempio sopra proposto, infatti, si potrebbe effettuare l’operazione agevolata prendendo come riferimento il valore catastale di 200.000 € e imposta sostitutiva di 16.000 €, e subito dopo rivendere l’immobile a 1.000.000 euro senza generare alcuna plusvalenza fiscalmente rilevante, se tra l’acquisto dell’immobile, avvenuto prima della trasformazione, e la vendita sono passati i cinque anni. Alla società semplice vengono applicate le regole fiscali delle persone fisiche, di conseguenza le plusvalenze da vendita di immobili sono imponibili ai fini Irpef solo quando rientrano nella previsione di cui al menzionato art. 67 del T.U.I.R.
Dato che, a tale fine, rileva la data di acquisto dell’immobile, e poiché la trasformazione non comporta un nuovo acquisto da parte della società semplice, il quinquennio inizia a decorrere dall’acquisto ante trasformazione, con il risultato che in molti casi sarà già trascorso al momento della trasformazione agevolata. Perciò, il riferimento al valore catastale nell’esempio prima proposto di perfezionare la trasformazione agevolata, mentre la successiva cessione dell’immobile potrebbe essere non soggetta all’Irpef, indipendentemente dall’ammontare del corrispettivo che la società semplice dovesse percepire. Considerando ciò, risulta utile tenere a mente che la distribuzione ai soci del provento della vendita dell’immobile non fa diminuire il costo della partecipazione dei soci percipienti; perciò non si manifesta il rischio che una distribuzione eccedente il costo fiscalmente riconosciuto della partecipazione faccia nascere una fattispecie imponibile in capo al socio.
Imposte indirette, come comportarsi?
Nel corso di una trattativa di vendita che inizia con la società e si profila concludersi con dei soci persone fisiche o con una società semplice, è possibile che l’acquirente sollevi il tema delle maggiori imposte indirette che resterebbero a suo carico a causa della differente natura giuridica del venditore, in particolare nel caso in cui oggetto della vendita sia un immobile strumentale.
Si deve ricordare che la vendita da parte di un soggetto Iva di un immobile strumentale è esente da imposta sul valore aggiunto, oppure può esservi assoggettata per opzione. In entrambi i casi, l’acquirente si troverà inciso del solo onere delle imposte ipotecaria e catastale con aliquota del 4%, non essendo dovuta l’imposta di registro, se non nella misura fissa.
Nel caso in cui il soggetto acquisti da privato o da società semplice si corrisponde l’imposta di registro con l’aliquota del 9%; di conseguenza, pur tenendo conto del minor pagamento delle imposte ipotecaria e catastale, non dovute con aliquota proporzionale, ne avrebbe un aggravio impositivo. In alcuni specifici casi però, è possibile che ci siano i margini per cui il venditore si faccia carico della maggiore imposta di registro, praticando una riduzione del 5% al corrispettivo di vendita, trovandosi ugualmente un incasso netto ben maggiore di quello che avrebbe potuto conseguire nel regime ordinario.
