Il Ddl. di bilancio 2025, approvato ieri con voto di fiducia dalla Camera, contiene, tra le agevolazioni, la riapertura dell’estromissione agevolata dei beni strumentali dell’imprenditore individuale, da effettuare entro il 31 maggio 2025, con effetto dal 1° gennaio dello stesso anno.
Le nuove disposizioni si rifanno espressamente alle regole di cui all’art. 1 comma 121 della L. 208/2015; è pertanto possibile rifarsi ai chiarimenti forniti dalla circ. Agenzia delle Entrate n. 26/2016 (cap. IV, § 1). Sono sono ammessi al beneficio i soli imprenditori individuali che risultano in attività:
– sia alla data del 31 ottobre 2024 (data alla quale gli immobili strumentali devono risultare posseduti dall’imprenditore);
– sia alla data del 1° gennaio 2025 (data alla quale sono riferiti gli effetti dell’estromissione).
L’agevolazione non compete, invece, all’imprenditore individuale che, pur rivestendo tale qualifica alla data del 31 ottobre 2024, abbia cessato la propria attività d’impresa prima del 1° gennaio 2025, in quanto in quel caso il presupposto per l’attribuzione del bene alla sfera patrimoniale privata si è già verificato.
L’estromissione agevolata può indistintamente riguardare gli immobili strumentali per natura e gli immobili strumentali per destinazione; sono invece esclusi gli immobili “merce” e gli immobili che, pur se appartenenti all’impresa, non sono strumentali.
Non rientrano tra i beni agevolabili gli immobili civili abitazioni (classificati nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A/10) utilizzati promiscuamente per l’esercizio dell’impresa e per le esigenze personali o familiari dell’imprenditore.
Il regime di estromissione agevolata riguarda i beni immobili posseduti al 31 ottobre 2024 e che a tale data presentano il requisito della strumentalità, nonché posseduti anche alla data del 1° gennaio 2025. L’agevolazione non viene meno se tra le due date l’immobile strumentale viene a qualsiasi titolo concesso in uso a terzi (circ. n. 26/2016, cap. IV, § 2).
Il regime agevolativo in questione prevede, come nell’ambito dell’assegnazione agevolata o della trasformazione in società semplice:
– l’assoggettamento della plusvalenza (ordinariamente pari alla differenza tra il valore normale dell’immobile estromesso e il suo costo fiscalmente riconosciuto non ammortizzato) ad un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP pari all’8% (le rate dell’imposta sostitutiva, pari al 60% e al 40%, devono essere versate entro il 30 novembre 2025 e il 30 giugno 2026 con il codice tributo “1127”, ove non ne siano approvati di nuovi);
– la possibilità di determinare la plusvalenza assumendo, in luogo del valore normale dell’immobile, il suo valore catastale.
L’autoconsumo è un’operazione rilevante ai fini IVA (art. 2 comma 2 n. 5 del DPR 633/72); pertanto, dato che non sono previste specifiche agevolazioni, se dovuta, l’IVA deve essere assolta nei modi ordinari.
Non si pongono, invece, problematiche di imposte di registro, ipotecaria e catastale, in quanto non si è in presenza di un atto traslativo, ma di un semplice passaggio dalla sfera imprenditoriale alla sfera privata dello stesso soggetto.
Per fruire dei descritti benefici, come detto, le nuove estromissioni devono essere effettuate entro il 31 maggio 2025 ma i relativi effetti retroagiscono al 1° gennaio 2025.
Non sono richiesti adempimenti particolari, in quanto l’opzione avviene per semplice comportamento concludente (circ. n. 26/2016, cap. IV, § 3); rileva, ad esempio, l’esclusione del bene dal libro giornale, dal registro dei beni ammortizzabili o dal registro che tiene luogo di quest’ultimo, per coloro che beneficiano di semplificazioni contabili.
Per gli immobili che vengono estromessi nel 2025, il regime fiscale diviene quello tipico dei soggetti non imprenditori, sia per quanto riguarda le imposte dirette che per quelle indirette, a far data dal 1° gennaio 2025.
Ai fini delle imposte dirette, il reddito fondiario deve essere dichiarato nel quadro RB per l’intero anno 2025, mentre i costi (es. ammortamenti, costi di gestione ecc.) e i ricavi (es. affitti attivi) relativi all’immobile iscritti in bilancio sino alla data dell’estromissione devono essere neutralizzati nel quadro RF con apposite variazioni in aumento e in diminuzione (il problema non si pone per le imprese in contabilità semplificata, per le quali il quadro RG vede iscritte originariamente le componenti positive e negative nella misura in cui esse concorrono alla formazione del reddito).
