La legge di bilancio 2025 ha raddoppiato, portandolo a 2 anni, il termine per alienare la ex prima casa senza perdere l’agevolazione applicata al nuovo acquisto.
Si tratta di un meccanismo che consente di “sostituire” la prima casa, restando momentaneamente titolari di due immobili acquistati con il beneficio, introdotto nel 2016 dall’art. 1 comma 55 della L. 208/2015 (legge di bilancio 2016) e, oggi, esteso dalla L. 207/2024.
Estensione del termine da uno a due anni:
Fino al 31 dicembre 2024, chi acquistava una nuova abitazione con l’agevolazione “prima casa” pur possedendone già una acquisita con le medesime agevolazioni, aveva un solo anno di tempo (definita “alienazione infrannuale postuma”) per vendere o donare la casa posseduta precedentemente.
Dal 1° gennaio 2025, invece, questo termine è stato esteso a due anni (alienazione infrabiennale postuma).
Chi può beneficiare della nuova normativa?
La nuova normativa si applica a:
- Chi stipula un rogito a partire dal 1° gennaio 2025.
- Chi ha stipulato un rogito nel 2024, ma non ha ancora venduto la prima casa agevolata entro il 31 dicembre 2024.
Non può beneficiarne, invece:
- Chi ha stipulato un rogito prima del 1° gennaio 2025 e ha già superato il termine di un anno per l’alienazione della casa precedentemente posseduta, senza aver provveduto alla vendita.
Requisiti per l’agevolazione “Prima casa”:
Ricordiamo che per poter beneficiare dell’agevolazione “prima casa”, è necessario soddisfare le seguenti condizioni:
- Tipologia dell’abitazione: l’abitazione oggetto di acquisto non deve essere di lusso. Sono escluse le abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici).
- Requisiti di residenza o attività lavorativa/studio: è necessario che l’acquirente abbia o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza (effettiva e non fittizia) nel Comune in cui si trova l’immobile che si intende acquistare, oppure dimostri di svolgere stabilmente la propria attività lavorativa o di studio nel medesimo Comune.
- Riguardo il possesso di altre proprietà, l’acquirente non deve essere: – titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa ubicata nel territorio del Comune in cui è situata quella oggetto dell’acquisto agevolato; – titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa di abitazione acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge con l’agevolazione “prima casa” (requisito che, come visto, potrà essere conseguito anche successivamente, vendendo o donando la casa preposseduta entro due anni dal nuovo acquisto).
È bene precisare che non è possibile avvalersi dell’alienazione postuma, essendo proprietari di una casa non acquistata con l’agevolazione ed ubicata nel medesimo Comune nel quale si trova quella oggetto del nuovo acquisto. In questo caso, quindi, dovrebbe essere necessariamente ceduta prima del nuovo acquisto.
Vantaggi dell’agevolazione “Prima casa”:
L’agevolazione “prima casa” prevede diversi benefici fiscali, tra cui:
- Riduzione dell’IVA: dal 10% al 4% per l’acquisto di abitazioni da imprese costruttrici.
- Riduzione dell’imposta di registro: dal 9% al 2% per l’acquisto di abitazioni da privati.
- Imposte ipotecaria e catastale: in misura fissa di 50 euro ciascuna per gli acquisti da privati e 200 euro per gli acquisti da imprese.
Nel caso di successione ereditaria, le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa di 200 euro, anziché con l’aliquota del 3%.
Conclusioni
L’estensione a due anni del termine per la vendita della prima casa di cui si è in possesso, rappresenta un’importante novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 in grado di favorire il mercato immobiliare e offrire maggiore flessibilità a coloro che potranno acquistare una nuova abitazione e conservare temporaneamente il diritto alle relative agevolazioni, senza aver venduto la precedente.
